Adopté à l’Assemblée nationale en juin 2025, le projet de loi de simplification de la vie économique comporte plusieurs mesures impactant directement les baux commerciaux. Ces dispositions, encore en discussion, visent à alléger les contraintes des commerçants, à mieux encadrer certaines pratiques et à rééquilibrer les relations entre bailleurs et preneurs.
Chez CBRE Desaulles Colmar, nous analysons pour vous les principaux changements et leurs conséquences pratiques sur vos actifs.
1. La taxe foncière à la charge exclusive du bailleur
Le texte prévoit d’interdire toute refacturation de la taxe foncière au locataire. Celle-ci serait systématiquement et exclusivement à la charge du bailleur.
Concrètement, cela remet en cause une pratique largement répandue, aujourd’hui admise par la jurisprudence et par le Code de commerce.
Impact : une augmentation potentielle des charges pour les propriétaires, qui devront intégrer ce coût dans leur stratégie patrimoniale et, à terme, dans leur politique de fixation des loyers.
2. Mensualisation des loyers sur demande du preneur
Le projet instaure le droit, pour tout commerçant ou artisan, de demander un paiement mensuel du loyer, applicable immédiatement à la prochaine échéance.
Les baux en cours seraient également concernés, sans condition préalable (comme l’absence d’arriérés).
Impact : un besoin d’adaptation des bailleurs, notamment en termes de trésorerie et de gestion comptable.
3. Encadrement des clauses d’indexation « tunnel »
Le texte autorise désormais les clauses d’indexation dites “tunnel”, qui limitent la variation du loyer dans une fourchette à la hausse comme à la baisse.
Jusqu’ici, ces clauses étaient contestées juridiquement. Leur reconnaissance légale apporte de la sécurité aux parties.
Impact : une meilleure prévisibilité pour les bailleurs et les preneurs, mais une vigilance accrue pour calibrer correctement la clause afin de préserver l’équilibre économique du bail.
4. Encadrement des garanties locatives
Les garanties demandées au preneur (caution, garantie bancaire, etc.) ne pourraient pas excéder un trimestre de loyer.
Les bailleurs auraient un délai de six mois, après promulgation de la loi, pour restituer les montants excédentaires.
Impact : une sécurisation renforcée pour les locataires, mais une limitation des moyens de couverture du risque d’impayés pour les bailleurs.
5. Dépôt de garantie : nouvelles règles
Deux cas de figure précisés :
- Mutation du local : le nouveau propriétaire devient automatiquement tenu de restituer le dépôt de garantie, l’ancien bailleur devant lui transférer la somme.
- Fin de bail : restitution obligatoire du dépôt au locataire dans un délai maximal de 3 mois après la remise des clés, déduction faite des sommes dues.
- Impact : une clarification bienvenue pour sécuriser la restitution et éviter les litiges.
Ces mesures visent à simplifier la vie des commerçants et à renforcer la protection des locataires, mais elles entraînent aussi un transfert de charges et de responsabilités vers les bailleurs.
Pour les investisseurs et propriétaires, il est essentiel d’anticiper l’impact de ces évolutions sur la rentabilité et la gestion des actifs.
Pour les preneurs, ces changements constituent de nouvelles garanties et une meilleure lisibilité contractuelle.
Chez CBRE Desaulles Colmar, notre rôle est d’accompagner bailleurs et locataires dans l’adaptation de leurs baux et stratégies immobilières afin de sécuriser leurs intérêts, optimiser la valeur des actifs et tirer parti des nouvelles règles.